Le renouvellement du bail commercial

Principe d'ordre public

A l'arrivée du terme du bail commercial, soit généralement 9 ans, le contrat se poursuit par tacite prolongation aux mêmes clauses et conditions, si ce n'est la durée qui devient alors non déterminée tant que le bail n'est pas renouvelé ou résilié.

Seul l'effet d'un congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur ou d'une demande de renouvellement de la part du locataire permet d'ouvrir le droit au renouvellement du bail commercial.

On notera toutefois que le droit au renouvellement du bail commercial est d'ordre public, même s'il n'est pas automatique. Toute clause qui tenterait d'y faire échec sera réputée non écrite (art. L.145-15 du C. com). Pour en bénéficier, le locataire doit satisfaire, au préalable, à l'ensemble des conditions définies à l'article L.145-1 du Code de commerce.

Notamment, le fonds doit avoir été exploité de manière effective et continue au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ou de sa tacite prolongation, sauf motifs légitimes de non-exploitation (ex : état de santé, procédure collective du locataire).

Sur ce point il est important d'intégrer que lorsqu'une cession de droit au bail intervient au cours des trois dernières années du contrat, la Cour de cassation refuse au cessionnaire la possibilité de compléter sa durée d'exploitation par celle du cédant. Le nouvel acquéreur ne peut demander le renouvellement de son bail que s'il a exploité lui-même le fonds depuis au moins 3 ans, même s'il exerce la même activité que le cédant. Afin d'éviter d'être privé du droit au renouvellement pour défaut d'exploitation pendant la durée minimale requise, le cessionnaire doit alors tenter de négocier avec son bailleur qu'il renonce à se prévaloir de la durée d'exploitation, soit de conclure ladite cession après le renouvellement.

Modalités de la demande de renouvellement

Si le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, il se reconduit par tacite prolongation. L'inconvénient est que si le bail s'est prolongé au-delà de douze ans alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n'ont plus vocation à s'appliquer et le locataire risque de voir son loyer déplafonné (voir «  Tacite prolongation du bail commercial et risque de déplafonnement  »).

En principe, c'est au bailleur d'être à l'initiative du renouvellement en formulant une demande de congé, mais comme nous venons de le voir, ce n'est pas toujours dans son intérêt lorsque le bail est sur le point de voir son loyer déplafonné.

La demande de congé du bailleur

Six mois au moins avant le terme du bail commercial, le bailleur peut donner congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement. Ce congé doit être effectué par acte d'huissier.

Lorsque le bail se poursuit tacitement le congé doit également être donné pour le dernier jour du trimestre civil. Attention ce point est important si le congé n'est pas assorti d'une offre de renouvellement.

L'offre de renouvellement peut prévoir un nouveau loyer qui est en principe plafonné. Le loyer ne pourra être déplafonné que dans certaines situations, notamment lorsque les locaux sont à usage exclusif de bureaux ou lorsque la destination des locaux a été modifiée.

Le bailleur peut refuser le renouvellement et donner un congé pur et simple. Dans ce cas, le locataire peut contester le congé et demander une indemnité d'éviction dans un délai maximum de 2 ans suivant le congé. On notera cependant que l'indemnité d'éviction n'est pas envisageable si le bailleur prouve qu'au jour du congé : le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale ; l'immeuble est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli, ou, s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Le bailleur peut également justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire.

La demande de renouvellement du locataire

Si le bail n'a pas fait l'objet d'une offre de renouvellement du bailleur, le renouvellement du bail commercial peut également résulter d'une demande de renouvellement du locataire, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment en cas de tacite prolongation (C. com Art. L. 145-10 alinéa 1).

La demande de renouvellement met fin au bail en cours, soit au terme du bail, soit le dernier jour du trimestre civil suivant sa signification en cas de tacite prolongation. Il faut être particulièrement vigilant sur ce point.

Le nouveau bail est en principe mis en place pour une nouvelle période de 9 années.

Dans les 3 mois à compter de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire sa décision d'accepter ou refuser le renouvellement, par acte d'huissier (C. com L. 145-10 al 4).

Exemple 1 : La société « Renouvellement Durable » loue depuis le 1er novembre 2008 un local en centre ville, bien situé. Le bail va fêter ses 12 ans en novembre 2020. Le bailleur ne dit rien… Le gérant de la société « Renouvellement Durable », qui est bien conseillé, signifie au bailleur une demande de renouvellement courant août 2020. Cette demande prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant la signification de la demande, soit le 30 septembre 2020… juste à temps, le bail s'il est reconduit aura moins de 12 ans et de ce fait ne pourra pas être déplafonné. Au pire si le bailleur refuse le renouvellement, frustré de ne pas pouvoir déplafonner le loyer comme il l'espérait, il versera une indemnité d'éviction au locataire.

Exemple 2 : La société « Je Déménage » loue depuis le 1er novembre 2008 un local en centre ville, bien situé aussi. Le bail va fêter ses 12 ans en novembre 2020. Le bailleur ne dit rien… Le gérant de la société « Je Déménage », ne s'inquiète du problème qu'en automne et signifie au bailleur une demande de renouvellement courant octobre 2020. Cette demande prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant la signification de la demande, soit le 31 décembre 2020… aïe, le bailleur se frotte les mains, le bail s'il est reconduit pourra être déplafonné, chose que va proposer le bailleur en acceptant le renouvellement et en proposant un nouveau loyer déplafonné. Et comme le bailleur accepte le principe du renouvellement, ce sera dur de demander une indemnité d'éviction si le locataire ne peut se maintenir dans les locaux avec le nouveau loyer beaucoup plus élevé… dommage.