La société civile de construction-vente

Quels sont les avantages de la SCCV ?

La SCCV présente 4 avantages : mutualisation des moyens pour le financement du projet, possibilité de revente immédiate du bien immobilier, régime fiscal des sociétés semi-transparentes et patrimoine propre.

Mutualisation des moyens

La SCCV offre aux associés la possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus importants. La mutualisation des moyens financiers simplifie l’obtention d’un prêt bancaire nécessaire pour un projet immobilier.

Le cadre légal de la SCCV est relativement souple. Elle est constituée par au moins deux personnes physiques ou morales. Elle peut également désigner un gérant. Globalement elle fonctionne comme une société civile classique sur le plan juridique avec quelques dispositions particulières telles que l’obligation de chaque associé de répondre aux appels de fonds, avec pour sanction la vente publique des parts, et l’impossibilité d’attribuer des immeubles aux associés.

Chaque associé obtient un nombre de parts sociales proportionnel à son apport (qui peut être en numéraire, en nature ou en industrie). Il convient de noter que les SCCV n’imposent pas de capital minimum et les statuts peuvent prévoir un capital variable.

Possibilité de revente immédiate de l’immeuble

C’est également la seule forme juridique civile qui permet de construire un immeuble et de le revendre immédiatement une fois construit dans l’optique de réaliser une plus-value sur l’opération. Ceci n’est pas permis avec les SCI qui ont vocation à détenir l’immeuble durablement et ne peuvent réaliser des opérations de construction revente de manière habituelle et spéculative sans perdre leur caractère civil.

Régime fiscal des sociétés semi-transparentes

Les sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de procéder à une vente bénéficient d’un régime fiscal de faveur qui explique les recours fréquents à cette forme sociale.

Patrimoine distinct et responsabilité non solidaire des associés

La société civile de construction-vente (SCCV) offre une protection du patrimoine des associés en étant une entité distincte d'eux-mêmes, avec une personnalité morale et un patrimoine propre.

Les créanciers doivent donc d'abord poursuivre la SCCV en cas de difficulté financière, et seulement si cela ne fonctionne pas, ils peuvent s'adresser aux associés individuellement pour récupérer leur créance.

Les associés ont une responsabilité indéfinie répartie en fonction de leur participation dans le capital de la SCCV, mais elle n'est pas solidaire (sauf pour les appels de fonds - R211-5 CCH), ce qui signifie que les créanciers doivent poursuivre chaque associé individuellement pour obtenir leur paiement.

Fondement juridique : article L211-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)

Qu'est-ce qui différencie un SCCV d'une société civile immobilière "classique" ?

La société civile de construction-vente doit impérativement avoir pour objet social la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions à un tiers.

Cela implique que les associés ne peuvent en aucun cas se voir attribuer tout ou partie de l’immeuble quelle que soit la forme de l’attribution, en propriété ou en jouissance, ceci à peine de nullité de l’attribution.

Fondement juridique : article L211-1 et suivants du CCH

De ce fait, la durée de vie d'une SCCV est relativement courte, et ne répond pas à un objectif d’attribution ou d’investissement à long terme, contrairement à la SCI.

Elle est composée d'associés qui apportent des capitaux pour financer la construction de l'immeuble, et qui deviennent propriétaires d'une partie de celui-ci en proportion de leur apport. Une fois l'immeuble construit, la SCCV procède à la vente des lots aux acquéreurs finaux.

Quelles sont les obligations des associés face aux charges d'une SCCV ?

Afin de protéger les créanciers de la société et garantir la bonne réalisation du projet immobilier, les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l'accomplissement de l'objet social, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables au projet.

Généralement les modalités d'appel de ces fonds sont fixées dans les contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement destinés à encadrer la construction de l'immeuble.

Si un associé ne satisfait pas à ses obligations et après mise en demeure infructueuse, l’assemblée générale pourra décider de la mise en vente publique des droits sociaux de l’associé défaillant, à la majorité des 2/3 du capital social.

La mise à prix des droits sociaux est fixée par l’assemblée générale. L’associé dont les parts sont mises en vente peut participer aux enchères. Les sommes provenant de la vente sont affectées par priorité au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la SCCV.

Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la SCCV ni à l’adjudicataire des droits sociaux.

Fondement juridique : article L211-3 du CCH

Quel est le régime fiscal de la SCCV ?

Une société civile exerçant l'une des activités visées à l'article 35 du CGI (achat revente d’immeuble à titre habituel) est en principe assujettie à l'impôt sur les sociétés, sauf à ce que, sous les conditions prévues à l'article 239 ter du CGI, elle ait pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente.

Par ce dispositif dérogatoire, les SCCV sont ainsi soumises au même régime fiscal que les sociétés en nom collectif : on les considère comme semi-transparentes : ce n’est pas la société qui est imposée, mais l’associé.

Les associés sont alors imposés en fonction du régime fiscal qui leur est propre, à proportion de la quote-part du résultat de la SCCV leur revenant.

Imposition de l’associé de SCCV soumis à l’impôt sur les sociétés (IS)

L’associé à l’IS déclare sa quote-part de résultat IS dans la SCCV :

· le bénéfice est imposé selon les règles de l’IS : 15 %, puis taux plein

· si l’associé à l’IS verse un dividende à un associé personne physique, ce dernier est taxé selon option pour la flat tax ou le régime d’abattement de 40%.

Imposition de l’associé de SCCV soumis à l’impôt sur le revenu

L’associé qui relève de l’impôt sur le revenu est passible de cet impôt :

• dans la catégorie des BIC, lorsque les opérations présentent un caractère habituel et spéculatif ;
• dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers, dans le cas contraire (profit non habituel ou non spéculatif).

La SCCV ne peut pas opter pour l’impôt sur les sociétés.

Quel est le régime TVA en SCCV ?

Les livraisons d’immeubles se trouvent dans le champ d’application de plein droit de la TVA (article 256 CGI) si elles sont réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. La revente d’un bien achevé depuis moins de cinq ans entraîne donc un taux de 20% tandis que les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont exonérées (article 261,5 CGI).

La société peut cependant décider de soumettre sur option ces livraisons d’immeubles à la TVA.

Ses avantages fiscaux ainsi que la possibilité de mutualiser temporairement les apports pour obtenir de meilleurs financements, font de la SCCV une forme juridique idoine pour les investisseurs et promoteurs immobiliers en quête de moyens pour leur projet immobilier. JURIACTES vous permet désormais de rédiger les statuts de SCCV et les assemblées générales consécutives pour cette forme juridique particulière.